掛川・磐田・袋井エリアで注文住宅を検討するとき、多くの方が最初にやることがあります。

「予算4,500万円。土地に1,500万円、建物に3,000万円」というように、土地と建物に予算を振り分けることです。

この考え方自体は間違っていません。ただ、土地代金の他にかかるコストを見落としたまま土地を購入してしまうと、後から予算が大きく狂うことがあります。

特にこのエリアは、土地の表示価格だけでは判断できない要素が複数あります。土地探しを始める前に知っておくべきことをお伝えします。

※本記事の情報は2026年6月時点のものです。

■ 土地代金の他にかかるコストを整理する

土地を購入する際、表示価格以外にかかるコストには以下のものがあります。

・仲介手数料：
不動産会社を通じて土地を購入する場合にかかる費用。売買価格の3％＋6万円＋消費税が上限の目安です。1,200万円の土地であれば約45万円。
ただし、企業分譲地や工務店の自社分譲地では仲介手数料がかからないケースが多いため、購入前に確認することをおすすめします。

・登記費用・司法書士報酬・抵当権設定費用：
所有権移転登記・抵当権設定登記などに必要な費用。登録免許税＋司法書士報酬の合計に加え、住宅ローンを利用する場合は抵当権設定費用として借入額の約0.4％＋10万円前後が別途かかります。4,000万円の借入であれば26万円程度が目安です。

・地盤調査・地盤保証費用：
建物を建てる前に地盤の強さを調査する費用と地盤保証費用。調査費4万円＋地盤保証費4万円程度が目安です。

・造成・整地費用：
土地の高低差がある場合や、古い建物の解体が必要な場合に発生します。状況によって金額が大きく異なるため、事前確認が必要です。

・ライフライン整備費用：
土地によってはライフラインが未整備の場合があり、別途引き込み工事が必要になります。

電気：電柱や引き込みポールが必要になる土地があります。

上水道：道路から敷地への引き込み（分水工事）が必要な土地では50万円程度かかるケースがあります。

下水道：排水設備の状況によって費用が大きく異なります。合併浄化槽が必要な場合は60万円程度、受益者負担金が未払いの場合は土地面積×地域単価、受益者負担金支払い済みであれば公費で引き込んでもらえます。場所によっては完全実費で70万円程度かかることもあります。

・その他、土地の状況によって発生する費用：
都市計画法の適合証明が必要な場合は20万円程度、境界確定・分筆が必要な土地は100万円程度、農地を宅地にする場合（農振除外・農地転用）は40万円程度かかるケースがあります。

・地盤改良費用：
地盤が弱い場合に建物を支えるために必要な工事費用。このエリアでは特に注意が必要な項目です（後述）。

これらを合計すると、土地代金の他に100万〜600万円以上が追加でかかるケースも珍しくありません。「土地代金＝土地にかかる総費用」ではないことを、最初に理解しておく必要があります。

土地にかかる諸費用は、土地の状況・エリア・ライフラインの整備状況・建物の構造など、複数の要素が絡み合って決まります。一般の方が個別に調べて正確に把握するには限界があります。土地を購入する前に、地域の事情を熟知した工務店や専門家に相談することが、結果的に最もコストを抑える近道です。

■ このエリアで特に注意すべき「地盤改良費用」

上記の中で、掛川・磐田・袋井エリアで家を建てる場合に最も注意が必要なのが地盤改良費用です。

このエリアは地盤が弱いエリアが多く、建物を建てる前に地盤改良工事が必要になるケースが非常に多い。エリア別の発生率と費用の目安については、こちらの記事（掛川・磐田・袋井で注文住宅を建てるなら知っておきたいこと）で詳しく解説しています。

ここで一点、土地探しの段階で知っておいてほしい重要なことがあります。

地盤改良費用は、建物の構造・重さによっても変わります。

同じ土地であっても、重い建物を建てる場合は地盤への負荷が大きくなるため、改良の深さや規模が変わり、費用が増えることがあります。土地を探す段階で「どんな構造の建物を建てるか」もある程度決めておくと、より正確な資金計画が立てられます。

また、地盤調査は土地を購入してから行うことが多いため、購入前に正確な改良費用を把握することは難しいのが現実です。だからこそ、このエリアで土地を探す際は地盤改良費用を資金計画にあらかじめ織り込んでおくことが重要です。

■ 「土地の総額」で予算を考える

土地にかかる総費用を正しく把握するには、以下の考え方が有効です。

・表示価格（土地代金）
＋仲介手数料
＋登記・司法書士費用
＋造成・整地費用（必要な場合）
＋地盤改良費用（エリアによっては必須）
＝土地にかかる総費用

例えば袋井市内で1,200万円の土地を購入する場合、地盤改良発生率は約90％です。仮に地盤改良費用が150万円かかるとすると、諸費用を合わせた土地の総額は1,500万円を超える可能性があります。

表示価格だけで「予算内に収まる」と判断すると、後から計画が大きく崩れることになります。

土地を見るときは「表示価格」ではなく「総額」で考える習慣をつけること。これがこのエリアで後悔しない土地選びの基本です。

■ 土地探しで確認しておきたいこと

実際に土地を探す際、以下の点を事前に確認しておくことをおすすめします。

・ハザードマップの確認：
掛川・磐田・袋井エリアは南海トラフ巨大地震の影響が想定されるエリアです。浸水想定区域・土砂災害警戒区域・津波浸水想定区域を各市のハザードマップで必ず確認してください。なお、ハザードマップの浸水深度は補助金の受給可否にも関わる場合があります。詳しくは別の記事で解説しています。

・用途地域の確認：
その土地に建てられる建物の種類・規模が用途地域によって決まります。希望する家が建てられるかどうかを確認する必要があります。

・接道状況の確認：
建物を建てるには、原則として幅4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。古い土地では接道状況が基準を満たしていないケースもあります。

・インフラ整備状況の確認：
上下水道・ガスの引き込み状況を確認します。未整備の場合、引き込み工事費用が別途かかります。

これらは不動産会社や工務店に確認すれば調べることができます。「気に入った土地が見つかった」という段階で、これらを一緒に確認してもらえる相手を持っておくことが、土地探しを安全に進める上で重要です。

■ 私たちの考え方

私たちは掛川・磐田・袋井エリアでの施工実績を持つ工務店として、土地探しの段階からご相談を受けています。

また、自社分譲地も展開しています。自社分譲地は仲介手数料がかからないため、その分を建物や設備のコストに充てることができます。土地と建物をまとめてご相談いただくことで、トータルコストを抑えた資金計画が立てやすくなります。

土地を購入してから「地盤改良費用が思ったより高かった」「建物の予算が足りなくなった」というご相談を受けることがあります。こうした後悔は、土地探しの段階で総額を正しく把握しておけば防げることがほとんどです。

「まだ土地も決まっていないのに相談していいのか」と思う必要はありません。むしろ土地を決める前の段階が、最もご相談の価値が高いタイミングです。

このエリアの地盤特性・ハザードマップ・資金計画への組み込み方など、土地探しに必要な情報をお伝えしながら一緒に考えます。お気軽にご相談ください。

■ 最後に

掛川・磐田・袋井エリアで土地を探すとき、表示価格だけで予算を判断することは危険です。

・仲介手数料・登記費用などの諸費用
・造成・整地費用（必要な場合）
・地盤改良費用（このエリアでは特に重要）

これらを合計した「土地の総額」で考えること。そして建物にかけられる予算を正確に把握した上で、家づくりをスタートさせること。

この順番を守るだけで、資金計画の失敗リスクは大きく下がります。

※本記事の情報は2026年6月時点のものです。地盤改良費用・諸費用の目安は土地の状況によって異なります。詳細は専門家にご確認ください。

■ 無料資料のご案内

「家づくりで後悔しないために、最初に知っておくべきこと」をまとめた資料を無料でお渡ししています。

・住宅性能の確認ポイント

・会社選びで聞くべき質問リスト

・トータルコストの考え方

間取りや会社を決める前の段階で、ぜひご活用ください。

います。その理由を整理します。

・小さな揺れから機能する
日本では中小規模の地震が頻繁に発生します。速度依存型は揺れが始まった段階から機能するため、日常的な揺れから建物を守ることができます。

・建物へのダメージが蓄積する前に機能する
変位依存型は建物がある程度変形してから機能します。これは逆に言えば、建物に損傷が生じてから初めて制振効果が出るということです。速度依存型はこの段階より早く機能します。

・繰り返しの揺れに強い
南海トラフ巨大地震のような大規模な地震は、本震の後に長期間にわたって余震が続くことが想定されています。速度依存型は繰り返しの揺れに対しても安定した性能を維持します。

変位依存型にもコスト面での優位性はあります。ただし性能・持続性・機能するタイミングという観点では、速度依存型の方が住宅用制振装置として理にかなっています。

■ 制振装置を選ぶ前に決めるべきこと

制振装置を検討する際に、根本的な問いがあります。

「住み続けられる家を目指すのか、命だけは守る家を目指すのか」

耐震基準の最低ラインは「命を守ること」です。しかし大きな地震の後に建物が大きく損傷し、住み続けられなくなるケースがあります。

「住み続けられる」ことを目指すなら、許容応力度計算による耐震等級3を確保した上で、速度依存型の制振装置を組み合わせることが、現時点での最善の選択肢のひとつです。

この方向性を明確にした上で、制振装置の種類を選ぶことが重要です。

■ 制振装置を検討する際に確認したいこと

住宅会社から制振装置の提案を受けた際に確認したいポイントをまとめます。

・耐震等級3は許容応力度計算で取得しているか？
制振装置より先に、この確認が必須です。

・速度依存型か変位依存型か？
どちらの種類の制振装置か、明確に説明できるかどうか。

・制振装置がどの段階から機能するか説明できるか？
感覚的な説明だけでなく、機能する仕組みを根拠とともに説明できるかどうか。

「制振装置を搭載しています」という一言だけでなく、種類と機能する仕組みを確認することが、正しい判断につながります。

■ 私たちの考え方

私たちは、すべての家に許容応力度計算による耐震等級3を採用しています。これは交渉の余地のない前提条件です。

その上で、繰り返しの揺れへの備えとして、速度依存型の制振装置を組み合わせることを推奨しています。「住み続けられる家」を目指した場合、この組み合わせが現時点での最善だと考えているからです。

「なんとなく安心」ではなく、根拠を持って説明できる耐震性能を提供することが、私たちの家づくりの出発点です。

耐震性能や制振装置について、もっと詳しく知りたい方はぜひ一度ご相談ください。図や計算書を用いて、わかりやすくご説明します。

■ 最後に

地震対策は、順番と組み合わせが重要です。

まず許容応力度計算による耐震等級3。
次に速度依存型の制振装置。

そして根本的な問い。「住み続けられる家を目指すのか、命を守ることを最低ラインとするのか」。

この方向性を自分たちで決めた上で、住宅会社に確認する。それだけで、家づくりの判断精度は大きく変わります。

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『後悔しない家づくりのためのガイド』をまとめた資料を無料でお渡ししています。

・住宅性能の確認ポイント

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間取りや会社を決める前の段階で、ぜひご活用ください。